Wer in Spanien eine Neubauimmobilie kauft, hat Anspruch auf ein Dokument, das viele Käufer gar nicht kennen: das "Libro del Edificio" – wörtlich das "Gebäudebuch". In der Praxis wird es auffällig oft gar nicht oder nur unvollständig übergeben, obwohl es gesetzlich vorgeschrieben ist.
Was das Libro del Edificio eigentlich ist
Nach der Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) und dem Código Técnico de la Edificación (CTE) ist der Bauträger verpflichtet, dem Eigentümer nach Fertigstellung das vollständige Libro del Edificio zu übergeben. Es soll mindestens Folgendes enthalten: das endgültige Bauprojekt inklusive aller während der Ausführung genehmigten Änderungen, das Abnahmeprotokoll und das Schlussabnahmezertifikat (Certificado Final de Obra), unterzeichnet von der Bauleitung, die Identifikation aller am Bauprozess beteiligten Akteure (Bauträger, Planer, Bauunternehmen, Bauleitung, Fachfirmen und Subunternehmer), Nutzungs- und Wartungsanleitungen inklusive eines vorbeugenden Instandhaltungsplans, sowie den Energieausweis des fertiggestellten Gebäudes.
Warum das in der Praxis oft fehlt
Ein wiederkehrendes Muster: Käufer erhalten bei der Übergabe zwar Schlüssel und Schlussabnahme, aber kein vollständiges Libro del Edificio – oder nur einzelne Teile davon, verstreut über verschiedene E-Mails und Ordner. Da das Dokument im Alltag zunächst nicht gebraucht wird, fällt das Fehlen oft erst auf, wenn ein Problem auftritt: etwa wenn geklärt werden muss, welche Materialien tatsächlich verbaut wurden, welche Firma für ein bestimmtes Gewerk verantwortlich war, oder ob eine nachträgliche Änderung gegenüber dem ursprünglichen Projekt genehmigt wurde.
Warum es mehr ist als reine Bürokratie
Ohne Libro del Edificio fehlt oft genau die Information, die für eine spätere technische oder rechtliche Auseinandersetzung entscheidend ist. Wenn beispielsweise ein Sachverständiger prüfen soll, ob ein bestimmter Fassadenanstrich dem ursprünglichen Projekt entspricht, oder ob eine energetische Eigenschaft schon im fertiggestellten Zustand zertifiziert wurde, ist das Fehlen dieser Dokumentation ein eigenständiges Problem – unabhängig vom eigentlichen technischen Mangel.
Was man als Käufer tun kann
Bereits vor dem Notartermin lohnt es sich, die Übergabe des vollständigen Libro del Edificio ausdrücklich einzufordern und schriftlich zu bestätigen. Ist der Kauf bereits abgeschlossen und das Dokument fehlt, sollte es beim Bauträger schriftlich angefordert werden – im Streitfall ist diese Unterlassung selbst ein dokumentierbarer Mangel, der in ein unabhängiges Gutachten einfließen kann.